Grunderwerbsteuer
Die Grunderwerbsteuer in Deutschland
Wer in Deutschland eine Immobilie kaufen möchte, muss sich mit vielen Papieren und noch mehr undurchsichtigen Gesetzen auseinandersetzen. Eines dieser Gesetze, das Grunderwerbsteuergesetz (GrEStG), befasst sich mit der Grunderwerbssteuer. Diese Regelung begünstigt vor allem Vater Staat, denn das Finanzamt wird an jedem Immobilienkauf dank der Grunderwerbssteuer beteiligt.
Nun soll das die Käufer aber nicht abschrecken, denn kaum jemand weiß etwas über diese Steuer. Im nachfolgenden wollen wir einige wichtige Grundlagen zur Steuer aufklären und ein Beispiel anführen, wie die Grunderwerbssteuer berechnet wird, dass Sie einen guten Überblick über die Grunderwerbssteuer und der genauen Berechnungen der Steuer erhalten. Sollten Sie weiteres Interesse an den umfangreichen Kosten beim Hausbau haben, empfehlen wir Ihnen einen Blick in unseren Baukostenrechner.
Grundlegend sollte eins gleich erklärt sein: die Grunderwerbssteuer fällt sowohl beim Hauskauf als auch beim Kauf eines Grundstückes an, da bei einem Hauskauf offiziell auch das Grundstück inklusive aller darauf stehenden Bauten erworben wird.
Was ist die Grunderwerbsteuer und wann wird diese erhoben?
Die Grunderwerbsteuer (Link zu den Gesetzen) gehört mit zu den Verkehrssteuern in Deutschland, da sie am Vorgang des Rechtsverkehrs gebunden ist. Zusätzlich ist sie auch als Direktsteuer zu bezeichnen. Die Gesetzgebungskompetenz rund um diese Steuer hat der Bund, die Verwaltungs- und Ertragskompetenz besitzen jedoch die Länder und nicht der Bund. Das bedeutet den Ländern fließt der Ertrag aus der Grunderwerbsteuer zu, das wiederum bringt legen die Höhe der Steuer fest und dürfen diese seit 2007 selber bestimmen. So erhalten also die einzelnen Bundesländer die Grunderwerbsteuer. Dies erklärt auch die Unterschiede zwischen den einzelnen Bundesländern.
Erhoben wir die Grunderwerbsteuer laut GrStG bei der Übertragung von inländischen Immobilien, dazu gehören Grundstücke, Häuser oder auch Wohnungen. Die zu erhebende Steuer liegt immer auf dem jeweiligen Kaufpreis. Dieser Kaufpreis und der Steuersatz des einzelnen Bundeslandes erzielen den Gesamtbetrag für die Grunderwerbsteuer. Hier sollte jedoch darauf geachtet werden beim Preis in einem realistischen Rahmen zu bleiben. So sollte beispielsweise eine Wohnung nicht offiziell für 10.000 Euro verkauft werden, um die Grunderwerbsteuer zu drücken.
Tabellarische Auflistung der Grunderwerbsteuer in den Bundesländern:
| Bundesland | Steuersatz |
| Baden-Wurttemberg | 5,00 % |
| Bayern | 3,50 % |
| Berlin | 6,00 % |
| Brandeburg | 6,50 % |
| Bremen | 5,00 % |
| Hamburg | 4,50 % |
| Hessen | 6,00 % |
| Mecklenburg-Vorpommern | 5,00 % |
| Niedersachsen | 5,00 % |
| Nordrhein-Westfalen | 6,50 % |
| Rheinland-Pfalz | 5,00 % |
| Saarland | 6,50 % |
| Sachsen | 3,50 % |
| Sachsen-Anhalt | 5,00 % |
| Schleswig-Holstein | 6,50 % |
| Thüringen | 5,00 % |
Versuchen Sie den Anteil der „nicht wesentlichen Gebäudebestandteile möglichst hoch zu halten
Unser Tipp: Alles was nicht „wesentlicher Gebäudebestandteil ist“ kann im Kaufvertrag gesondert ausgewiesen werden und unterliegt dadurch nicht der Grunderwerbsteuer. Dazu zählen zum Beispiel Einbauküchen, Möbel, Saunen oder auch fest installierte Sonnenschutzvorrichtungen wie beispielsweise eine Markise.
So können schnell einmal 10.000 Euro an Kosten reduziert werden. Multipliziert mit dem Hochsteuersatz von 6,5 % spart man sich hier immerhin 650 Euro an Steuern. In Bayern sind es, aufgrund der geringeren Steuerlast, noch 350 Euro. Hier bewährt es sich den Kaufpreis des Inventars eher etwas zu hoch als zu niedrig anzusetzen.
Welches Land hat bis jetzt den höchsten Steuersatz?
Da die Länder mittlerweile die Steuersätze für die Grunderwerbsteuer selber bestimmen dürfen, kommt es regelmäßig zu Erhöhungen. Anhand der Tabelle für die Entwicklungen der Grunderwerbsteuer kann man sehr gut erkennen, in welchem Bundesland die Steuern erhöht wurden. Derzeit sind diese mit Schleswig-Holstein und dem Saarland mit 6,50 % am höchsten, wobei diese erst am 1. Januar 2015 angehoben wurden. Die niedrigsten Steuersätze gibt es beim Erwerb in Bayern und Sachsen (je 3,50 %).
Lediglich Bayern und Sachsen haben als Bundesländer die Steuern die Steuern von ursprünglich 3,50 % nicht weiter erhoben.
Beispielrechnungen für Bayern und Thüringen
Wir haben für die Beispielberechnung einmal zwei Länder herausgesucht, Bayern als konstant gebliebenes Bundesland und Thüringen, als ein Bundesland mit erhöhtem Steuersatz. So sehen Sie auch gleich welche Unterschiede wenige Prozentpunkte machen können.
Wer sich für ein Grundstück in Bayern entscheidet hat faktisch eine Grunderwerbsteuer von 3,50 Prozent auf den Kaufpreis.
Dabei gilt: Grundstückskaufpreise sind als Bemessungsgrundlage bei der Berechnung heranzuziehen. Wird das gewünschte Grundstück vom späteren Bauträger erworben, dann ist bei der Berechnung der Steuer zusätzlich der Kaufpreis des Hauses mit zu berücksichtigen.
Variante A: Grundstück wird nicht vom Bauträger gekauft:
Gehen wir hier von einem Kaufpreis von 40.000 Euro für das Grundstück und 160.000 Euro für ein Einfamilienhaus aus.
| Kosten Grundstück | 40.000 Euro |
| Grunderwerbsteuer Bayern 3,5 % | 1.400 Euro |
| Gesamtkaufpreis | 41.400 Euro |
| Kosten Grundstück | 40.000 Euro |
| Grunderwerbsteuer Thüringen 5,0 % | 2.000 Euro |
| Gesamtkaufpreis | 42.000 Euro |
Variante B: Grundstück wird vom Bauträger gekauft:
In diesem Fall gehen wir auch wieder vom einem Grundstückspreis von 40.000 Euro und einem Hauspreis von 160.000 Euro aus.
| Kosten Grundstück | 40.000 € |
| Kosten für Haus | 160.000 € |
| Grunderwerbsteuer Bayern 3,5 % | 7.000 € |
| Gesamtkaufpreis | 207.000 € |
| Kosten Grundstück | 40.000 € |
| Kosten für Haus | 160.000 € |
| Grunderwerbsteuer Thüringen 5,00 % | 10.000 € |
| Gesamtkaufpreis | 210.000 € |
Sie sehen welchen großen Unterschied es macht in welchem Bundesland Sie wohnen. So bezahlen Sie beispielsweise in Thüringen rund 50% mehr Steuern beim Erwerb des Hauses. Und dabei gilt Thüringen nicht als die Hochburg der hohen Steuern.
Wann ist die Grunderwerbsteuer fällig?
Die Grunderwerbsteuer ist bei jedem Immobilienkauf innerhalb Deutschlands fällig. Grundlegend ist die Steuer fällig sobald eine Erwerbsgrundlage besteht.
Es gibt jedoch auch Ausnahmen, in denen die Steuer nicht fällig ist. Diese belaufen sich wie folgt:
- Kaufpreis liegt unter 2.500 Euro. Liegt der Kaufpreis jedoch bei 2.501 Euro, muss der Steuerbetrag voll entrichtet werden (hier gibt es keine Freigrenze)
- Schenkungen mit Auflagen.
- Erbschaft
- Bei einem Verkauf zwischen Personen, die in gerader Linie direkt verwandt sind.
- Kauf der Immobilie vom Ehe- oder Lebenspartner
- Kauf der Immobilie vom Ex-Ehe- oder Lebenspartner
Grundlegend wird die Steuer genau dann fällig, wenn der Vertrag zur Übertragung der Immobilie vorliegt und rechtskräftig ist. Dies ist im Regelfall nach dem Notartermin.
Kann man die Grunderwerbsteuer senken?
Nach dem Kauf gibt es eine Möglichkeit die Grunderwerbsteuer zu senken. Dafür muss aber eine Kaufpreisminderung zur Verfügung stehen. Sollte das der Fall sein, dann ist diese Senkung zu beurkunden. Um dann die Steuer zu senken, muss ein entsprechender Antrag bei der Finanzbehörde gestellt werden. Die bereits gezahlten Steuerbeträge werden dann zurückerstattet.
Würde die Steuer bezahlt, stellt das Finanzamt eine Unbedenklichkeitsbescheinigung aus. Diese Bescheinigung sagt aus, dass dem Eintrag ins Grundbuch nichts im Wege steht. Ohne diese Bescheinigung können Sie jedoch keinen Grundbucheintrag vornehmen. Sie müssen die Steuer also zwingend bezahlen.
Es gibt auch Ausnahmen in denen die Unbedenklichkeitsbescheinigung ausgestellt wird, wenn die Steuer noch nicht gezahlt wurde aber durchaus sichergestellt ist.
Diese Grundlagen sind:
- Steuerbetrag wurde angewiesen und kann mittels Ausdruck nachgewiesen werden.
- Steuerbetrag wurde angewiesen und kann mittels Kontoauszug nachgewiesen werden.
Deutschlandkarte mit Hebesatz Grunderwerbsteuer:
Grunderwerbsteuer bei Erbpacht
Nicht nur beim Kauf eines Grundstückes, auch bei einem Erbpachtvertrag wird die Grunderwerbsteuer fällig. Es wird zwar kein faktischer Kaufvertrag abgeschlossen, sondern das Grundstück eigentlich nur gemietet, aber trotzdem erwartet Vater Staat die Abgabe vom Erbpachtnehmer.
Die Berechnung ist dabei ein wenig anders als bei dem oben dargestellten Grundstückskauf. Die Grunderwerbstreuer bei Erbpacht wird wie folgt berechnet:
Erbbauzins * 12 Monate = Jahreswert
Jahreswert * Vervielfältiger gem § 9a Bewertungsgesetz = Gegenleistung
Grunderwerbsteuer = Grunderwerbsteuersatz Bundesland * Gegenleistung
Beispielberechnung Grunderwerbsteuer bei Erpacht:
Familie Müller erwirbt ein Baugrundstück im Rahmen des Erbbaurechts von der Gemeinde H für die Dauer von 99 Jahren und zahlt der Gemeinde H in NRW einen Erbpachtzins von 100 € pro Monat.
Erbbauzins (100 €) * 12 = 1.200 €
Jahreswert (1.200 €) x Vervielfältiger (bei 99 Jahren = 18,589) = 22.306,80 €
22.306,80 € * 6,5% (Grunderwerbsteuersatz NRW) = 1.449,94 € Grunderwerbsteuer